关于加强黑河市城区物业管理的建议

关于加强黑河市城区物业管理的建议

一、市城区物业管理现状

目前，市城区共有298个住宅小区。其中，有物业管理小区103个，占居民住宅总面积的54.7%；实际开展物业服务企业52家，从业人员800人左右。物业费根据小区实际情况按照每平方米0.2元到1.3元收取。无物业管理小区195个（包括4个企业或业主自治小区），多为老旧小区和物业企业弃管小区，由爱辉区政府每年出资550万，市城市执法局雇佣保洁公司开展垃圾清运等基础物业服务。

二、存在的主要问题

一是物业行业管理机制不健全。主要体现在各行业监管部门没有形成管理合力。物业管理涉及街道（社区）、住建、城管、环保、消防、公安、供水、供电、供气等多个部门，目前各部门均围绕各自职能开展工作，基本处于单打独斗状态，部门之间缺少沟通协作，尚未形成工作合力。

二是物业管理边界不清晰。虽然《物业管理条例》规定了物业服务的基本范围，但在实践中还是存在业主和物业企业对物业服务的范围认知不一致的问题。特别是楼房超过国家相关法律法规规定的保修年限后，房屋维修需求增多，物业服务合同通常未约定相关服务内容，这也是物业领域矛盾焦点。同时，物业公司没有执法权限，爱辉区没有城管局，对小区内部私搭乱建、违规经营、堆放杂物等“顽疾”还存在管理缺位。

三是物业企业服务意识和服务能力有待提升。物业企业重管理轻服务现象不同程度存在，实际工作中更多考虑经营成本限制，还没有真正形成业主需求导向。小区的治安、环卫、绿化等综合服务，需要大量专业技术人才，但大多数物管企业上岗人员为临时招聘，文化水平普遍不高，缺乏必要培训，导致其管理服务不够专业，服务质量难以保障，容易造成业主满意度不高。

四是业主自治能力弱。居民自治意识淡薄，对成立业委会热情不高；已成立业委会的，也因业委会成员参与不足或意见不统一难以形成管理合力。居民“受益付费”意识不强，购买物业服务的意愿较低，造成物业收费难，收费率低；部分居民认为没有物业服务还有政府兜底保洁，因此，老旧小区引进物业企业难度较大，大部分靠政府保底。

三、相关建议

（一）建立市物业行业管理联席会议机制。根据《黑龙江省住宅物业管理条例》规定，建议由市直相关部门和爱辉区共同组建黑河市物业管理工作联席会议，定期召开工作会议，协调解决物业管理重大事项，形成“党委政府统一领导、属地街镇具体负责、主管部门监督管理、职能部门齐抓共管”的工作机制。

（二）支持街道社区加强小区物业服务的规范管理。建议探索社区统一管理辖区内物业服务企业的管理模式；依托现有网格员，持续加大街道人员力量投入，探索参与区域内业主自治指导监督、物业服务管理考核、小区物业专项维修基金使用审核、物业矛盾纠纷调处等工作，并建立健全辖区物业台账，切实做到业主反映问题有人接、环境卫生有人扫、应急维修有人管。

（三）开展小区物业管理星级评定。由相关职能部门组成小区物业管理星级评定工作领导小组，统一制定评级办法，定期开展星级评选，相关结果及时向社会公示。通过公开晾晒成绩单，鼓励引导相关企业提升服务水平，形成争先创优氛围。

（四）引导物业企业拓展创收渠道。支持鼓励相关企业学习先进地区管理服务经验，充分挖掘物业所属相关资产增值潜力。比如，在新疆乌鲁木齐部分小区，物业利用所属房产，经营社区食堂、托管中心、幼儿园、理发美甲等业态，在极大方便社区居民同时，增加自身收入。

（五）宣传引导形成正确的消费观和服务观。相关职能部门、物业服务企业、行业协会要借助各种媒体，采用多种方式，宣传相关法律知识、行业规范，提高公众对行业的认知度，引导居民树立正确的物业消费意识，提升居民对物业服务的认同感。同时，宣传引导物业服务企业树立正确服务观，重视自身服务意识、服务能力提升，探索多种形式公示制度，主动接受社会公众的评价和监督，力争实现经济价值和社会价值统一。

（六）倡导公职人员、党员积极参与小区管理。充分发挥公职人员在小区物业管理中的积极作用，引导其自觉发挥表率作用，带头维护物业管理秩序，模范遵守住宅小区管理规章制度和业主公约。鼓励公职人员主动配合居委会组建业主委员会，积极参与业主委员会活动，以合法途径帮助小区业主表达诉求、维护业主权益，帮助物业公司优化服务环境，不断推动小区规范化、品质化建设，促进小区和谐稳定。

（七）探索建立业主诚信档案和物业企业服务档案。同步加强业主方和物业管理方的双向约束。依托现有征信系统，将恶意拖欠物业费行为记入个人征信，并在适当范围公示。同步建立物业企业服务档案，记录重点领域服务情况，结合星级评定及时向社会公示。